為什麼科技粵港澳大灣區未來有望分類中翻譯為全球最大灣區？大數據告訴你！
為什麼科技粵港澳大灣區未來有望分類中翻譯為全球最大灣區？大數據告訴你！
CBRE世邦魏理仕，美通社| 來源
CBRE世邦魏理仕（以下簡稱“世邦衛理仕”）8月30日發布“粵港澳大灣區：中國先驅城市群未來世界第一灣”研究報告，指出受益於政策支持及基建配套，大灣區有潛力成為未來全球最大灣區經濟體。
粵港澳大灣區是包括深圳，廣州，佛山，東莞，珠海，中山，惠州，肇慶和江門九市，加上香港和澳門兩個特別行政區組成的城市群。粵港澳大灣區佔地56000多公頃，人口超過6800萬，以全國0.6％的土地面積和5％的人口，產出全國12％的GDP，其經濟效益超過國內兩個主要經濟帶京津冀和長三角。未來在區內城市互惠共融下，大灣區有望實現與全球三大灣區東京，紐約和舊金山並駕齊驅。
世邦魏理仕香港，及華南台灣研究部主管陳錦平表示：“大灣區先天條件優厚，有香港和深圳兩大金融平台，並擁有位列世界前茅的海空港群受益於中央政府在政策上的支持，配合一帶一路倡議，再加上未來幾項大型基建的落成加快了人才，資金，進出口貨物流動，產業增值及吸引企業進駐的步伐，這些將為房地產市場帶來無限商機“。
大灣區經濟的三個區域發展層面
一
港，澳，廣，深
受政策帶動，繼續擔當領頭羊角色
香港：全球最大的離岸人民幣業務和融資中心，擁有全球市值排名第七的香港交易所。
深圳：科技業在國內甚至全球都有雄厚基礎，未來將聯同香港打造成極具競爭力的國際創新科技中心。
廣州：地理位置優勢明顯，是大灣區的交通樞紐及人才培養基地。
澳門：發達的博彩業，聯同珠海橫琴發展綜合旅遊業。
二
東莞，佛山
受惠於廣深外溢效應，位列灣區經濟第二梯隊
東莞狀語從句：佛山已逐步向的先進性製造業以及高科技製造業轉型。隨著廣州和深圳的地價，租金和人力成本上漲，東莞，佛山有望承接廣州和深圳的產業外移。
三
珠江口西岸城市
大型基建帶動產業過江
珠海：受惠於港珠澳大橋的開通，將可與香港和澳門的旅遊業並肩發展，把大灣區打造成大中華區內最具活力，集觀光購物，博彩娛樂，主題公園以及會議展覽的旅遊樞紐。
中山：位於大灣區中心位置，也是深中通道和深湛鐵路等設施在西岸的落腳點深中通道通車後，中山至深圳僅需半小時。
商業地產市場投資機遇
世邦魏理仕大灣區及香港區域董事總經理郭富禮先生表示：“大灣區代表著一個發展迅速的世界級經濟樞紐，為各行各業帶來無限商機在投資大灣區的策略方面，我們建議應著眼兩個層面：在城市層面，選取（一）具有政策優勢的重點發展城市;（二）因基建落成大大縮減交通時間的區域;（三）產業升級顯著以及人才流入最多，人口增長最快的城市。另外在地產物業層面，隨著第三產業比重逐步提高，優質寫字樓的需求將被帶動，因此這類物業前景亮麗。此外新基建有助物流配送，帶來更大的倉儲需求。長遠來看，人口增長及新旅遊樞紐的形成亦會為零售市場帶來支持。“
寫字樓
在產業升級的過程中，優質寫字樓市場最具潛力。廣州，深圳和香港將繼續成為灣區寫字樓的聚集地 - 財富世界500強企業的總部高度集中在廣深港三地。目前，廣州，深圳和香港的寫字樓空置率維持在5％到10％左右，由於缺乏新增供應，三個城市都有新興商務區發展計劃，包括廣州的琶洲和金融城，深圳的後海和前海以及香港的九龍東。未來，隨著新增供應陸續入市，在2028年前，三地新增寫字樓面積將分別達305萬平方米，143萬平方米和25萬平方米。新增供應將誘發企業搬遷和升級，預計佔用率和租金將持續攀升。
目前東莞和佛山的優質寫字樓存量在200萬平方米左右。受惠於廣深外溢效應，部分服務業和科技產業已經開始遷移他們的後勤或硏發部門至東莞和佛山。從租金水平來看，廣州和深圳甲級寫字樓租金為每月每平方米170-180元及200-250元人民幣，東莞和佛山分別在60〜70元及90〜100元人民幣。目前東莞和佛山的寫字樓售價約為廣州珠江新城和深圳福田的四分之一左右，租金回報超過5.5％。
各城市優質寫字樓租金比較
物流市場
大灣區是全國重要的電子商貿和進出口主要樞紐港區之一。廣深港是目前灣區物流量最大的三個城市，租金為每月每平方米40元人民幣左右，香港更接近每月每平方米88元人民幣，遠高於西岸城市的水平（約30元）。隨著跨江通道的增多，注重成本的物流商或會將其物流配送中心遷往西岸城市。緊鄰主要跨市高速公路和海空港口的物流園，是值得關注的投資物業類型。
零售及休閒產業
香港，澳門和珠海將形成一個旅遊金三角，對綜合度假酒店，購物中心和會議展覽設施需求強勁。未來，廣州番禺，惠州博羅和龍門，江門開平，台山和肇慶等地也會開發文化觀光旅遊資源，有利於發展酒店及旅遊相關項目。
大灣區目前的定位
大灣區最有別於其他經濟帶和灣區的地方，是它有香港和澳門兩個特別行政區。兩個特區在居民身份，法律，稅收制度，貨幣均與其餘九個廣東城市有所差異，使得政策推行，人流和資金的出入境管理，商業運作等都相對複雜。長遠來說，這些差異的問題需要理順，以促進大灣區的整體經濟發展。
世邦魏理仕大灣區及香港區域董事總經理郭富禮先生表示：“從房地產投資角度看，大灣區未來升值潛力巨大，有望超越其他發展相對成熟的中國主要經濟帶大灣區為世邦魏理仕及其客戶帶來前所未有的業務潛力。為了更好地把握這個華南區經濟樞紐帶來的機遇，我們宣布大灣區為世邦魏理仕的全新業務區域。在大灣區城市群中，世邦魏理仕目前在香港，廣州和深圳三地營運並設有辦公室，其他城市則以業務據點形式營運。事實上我們的客戶也不斷增加在大灣區的投資，拓展在區域的業務。我們希望透過建立這個業務區域，為客戶締造優勢，進一步拓展房地產業務。“
